从“摊大饼”到“瘦身健体 ”，北京正经历一场深刻的城市发展模式转型。
《中共北京市委 北京市人民政府关于推动城市高质量发展的实施意见》（以下简称《实施意见》）于近日发布 ，明确提出到2035年初步建成国际一流的和谐宜居之都 。
这份纲领性文件背后 ，是148项重点任务清单的精准拆解 ，以及城市更新可持续模式的系统构建 。未来，对于市场主体而言，发展机遇深藏于城市更新的每一处针脚、活力片区的每一幕场景之中。
未来将建设通州大运河 、南中轴等活力片区
《实施意见》由市委城市工作办牵头 ，会同市规划自然资源委 、市住房城乡建设委、市发展改革委等部门组建专班，在广泛征求意见后形成 ，共包括10部分 、30条内容 。
据北京市委城市工作委员会办公室秘书处处长胡洪亮介绍 ，为确保部署落地，文件已拆解为颗粒度更细的148项重点任务清单 ，这也是下一步城市工作的重点 ，并将以年度为单位安排工作，久久为功 ，确保一张蓝图绘到底 。2026年的工作安排和重点项目已经确定 ，正在全面实施。
近年来，首都功能不断优化提升 ，首都城市发展方式实现了深刻转型。北京市从北京发展转向首都发展 ，从单一城市发展转向京津冀协同发展，从聚集资源求增长转向疏解非首都功能谋发展，从城市管理转向超大城市治理 。
“新版北京总体规划旗帜鲜明地提出减量提质发展 ，不只从根本上扭转了单中心集聚 、‘摊大饼’的传统模式 ，更重要的是倒逼发展方式转变、产业结构升级、城市功能优化 。 ”市委城市工作办相关负责人介绍。
这一转型的成效已经显现 。新总规实施以来，城乡建设用地阶段性达到2035年总体规划目标 ，拆除违法建设超2.38亿平方米 ，腾退土地超275平方公里 。与此同时，全员劳动生产率超46.5万元/人。北京还按照减量发展的原则 ，确定了“两线三区”的空间格局 ，生产 、生活 、生态空间更加合理高效，明确了132平方公里战略留白用地 ，为大国强国首都发展预留了空间资源 。
这意味着 ，城市发展的动能从“规模扩张”转向“价值提升 ” 。这是一场高难度的转型，但也为城市更新、资产精耕 、消费升级等领域打开了巨大的市场空间。
未来 ，北京将建设精彩纷呈的活力片区 。打造通州大运河怡人滨水空间 ，建设“两园一河 ”水岸客厅，持续提升奥林匹克中心区功能品质，加强雁栖湖国际会都等重点地区综合治理 。推动南中轴地区转型升级 ，积极推进大红门博物馆群 、凤池公园等标志性工程建设 ，推动首都规划展览馆主体工程建设及策展工作……
片区统筹取代零敲碎打：完整社区、断头路 、地下空间一揽子解决
中国城市规划设计研究院原院长 、全国工程勘察设计大师王凯表示，《实施意见》聚焦主动改革 ，提出了一系列创新举措 ，比如在城市更新中要优化规划审批、确权登记 、指标调控等政策，完善以需求为导向 、项目为牵引的城市更新分类实施机制 ，推广区域综合性更新；在组织实施中要加强市委城市工作委员会牵头作用 ，持续开展城市体检评估，深入研究重大问题和重大政策 ，健全“一委一办一平台”工作机制 ，形成全市“一盘棋 ”工作合力。
对于城市更新，《实施意见》明确要注重统筹推动 ，坚持项目带动 ，建立可持续实施模式 。其中包括，强化民生改善，推进完整社区建设 。持续开展老旧小区综合整治和危旧楼房改建 ，实施城中村改造、老旧管线和消防设施更新。推进低效产业园区 、老旧厂区厂房和楼宇更新 ，建设创新型产业社区 、商务社区。强化区域综合性更新，注重公共空间带动 ，鼓励地下空间复合利用 ，建设立体城市 。建立健全项目孵化机制，主动实施一批重大项目 。
胡洪亮表示 ，城市发展工作是系统性工程 ，城市更新是核心重点，是统筹推动城市高质量发展的关键抓手。目前 ，城市更新一方面要围绕产业升级 ，提供高精尖空间，建设创新城市 ，不断提高城市竞争力 ，另一方面是重点围绕公共服务体系建设，核心聚焦“一老一小 ”的服务保障，同时关注并回应新市民的需求 ，切实解决民生关切 。
胡洪亮进一步表示 ，以往老旧小区综合整治、公共空间整治、危旧房拆除重建 、城中村改造等传统模式，相对成熟 ，路径也基本确定下来 ，但以城市更新为统筹的系统性规划建设工作还处于探索阶段 。比如，解决老旧小区的“七有”“五性 ”不足的问题 ，养老设施的不足尤为明显。早期老旧小区建设时 ，住房需求主体为年轻人，养老等配套设施未纳入规划 ，导致养老设施缺失 。当前社会进入严重老龄化阶段 ，养老设施建设成为首要考量，且需兼顾老年人的生活习惯与养老理念 ，推动配套设施与人口结构变化相适配 。
“片区化统筹更新并非仅针对老旧小区 ，而是涵盖完整社区建设 、产业体系升级、公共空间整治 、补短板强弱项 、打通基础设施断头路等多元内容，通过统筹整合实现综合提升。 ”胡洪亮说 。
“十四五”期间，北京的城市更新已取得显著成效 ，其中 ，累计实施市属老旧小区改造约7800万平方米、启动实施危旧房改建104万平方米，完成核心区平房院落申请式退租9700余户 ，小区内适老化改造5万余处 ，水电气热管线改造约2880公里，架空线梳理和入地约2730公里 ，加梯和换梯3300余部 。实施老旧厂房更新项目300余个 、重点产业园区提升12个。连续四年开展北京城市更新最佳实践项目评选 ，评选出54个“最佳实践 ”和84个“优秀项目 ” 。
未来北京城市更新需要更多专业的投资 、设计、运营主体参与 。《实施意见》提到“组建城市更新平台，明确物业权利人权责和统筹实施主体地位” ，意味着政府正在为市场化力量参与创造条件 ，同时强调发挥责任规划师 、建筑师 、评估师、园艺师等协同作用，注重运营全过程全流程参与。
“减量 ”实践 ，给全球超大城市治理“打样 ”
目前 ，北京大力推进精治 、共治 、法治，探索形成超大城市治理“首都样板”。数据显示，北京轨道交通运营总里程已从2015年的554公里跃升至2025年的909公里 ，位居全国首位；2025年PM2.5平均浓度为27微克/立方米 ，比2013年大幅下降70%左右；2023年，北京成功创建全域森林城市 ，森林覆盖率从38.6%提高到45% ，公园数量达到1136个，是名副其实的“千园之城”……这些数据勾勒出一幅“宜居 ”的底色 。
根据《实施意见》 ，到2030年 ，国际一流的和谐宜居之都建设取得显著成效；到2035年，国际一流的和谐宜居之都初步建成 。
王凯表示 ，《实施意见》是一份承前启后、开创未来的纲领性文件。它标志着首都城市发展进入了全新的历史阶段 ，其核心是人，目标是强化首都功能 ，推动城市高质量发展 。相信《实施意见》的示范带动作用 ，将为全国各省市乃至全球超大城市治理提供典型案例和经验借鉴 。
值得关注的是，这份行动纲领向市场传递了明确的信号，北京正在书写一部“减量 ”时代下的高质量发展教科书。未来十年的机遇 ，深藏于城市更新的每一处针脚、活力片区的每一幕场景 、新消费业态的每一次创新之中 。对于市场主体而言 ，最大的挑战是如何通过精细化运营能力 、前瞻性的场景创造和可持续的商业模式，在有限的物理空间里 ，创造无限的经济价值和城市活力 。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 卢茜
